Współwłasność to prawo własności do rzeczy, przysługujące jednocześnie więcej niż jednej osobie. W polskim systemie prawnym wyróżniamy współwłasność łączną i współwłasność ułamkową.
Współwłasność łączna występuje we wspólności małżeńskiej lub między wspólnikami spółki cywilnej. W tej współwłasności nie można zbyć swojego prawa bez zgody drugiej strony. Nie istnieją żadne udziały, którymi poszczególni współwłaściciele mogli dysponować niezależnie. Natomiast gdy ustanie stosunek podstawowy, współwłasność łączna przekształca się we współwłasność ułamkową.
Ze współwłasnością ułamkową mamy do czynienia najczęściej w sytuacji odziedziczenia lub zakupu mieszkania przez kilka osób. W takim przypadku możemy zbyć swój udział w nieruchomości bez żadnego problemu.
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie jest instytucją, która następuje z mocy prawa. Dla skutecznego ujawnienia zasiedzenia nieruchomości przed odpowiednimi organami lub w odpowiednich rejestrach niezbędne będzie jednak orzeczenie sądu stwierdzające zasiedzenie nieruchomości.
Zasiedzenie nieruchomości następuje, gdy posiadacz samoistny niebędący jej właścicielem, posiada ją nieprzerwanie od dwudziestu lat, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie trzydziestu lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości po upływie dwudziestu lat nieprzerwanego posiadania w dobrej wierze. Natomiast upływ lat trzydziestu odnosi się do nieprzerwanego posiadania w złej wierze.
Do zasiedzenia dochodzi wskutek nieprzerwanego posiadania przez ściśle określony czas, uzależniony od dobrej lub złej wiary. Posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości wskutek posiadania jej w dobrej wierze nieprzerwanie przez okres lat dwudziestu. Natomiast posiadacz samoistny w złej wierze nabywa własność nieruchomości po upływie trzydziestu lat. Posiadanie samoistne występuje, gdy posiadacz włada rzeczą jak właściciel i w sposób widoczny dla innych.
Dobra wiara jest usprawiedliwionym przekonaniem o przysługiwaniu określonego prawa własności do rzeczy. W sytuacji zasiedzenia udziału w nieruchomości współwłaściciel musiałby nie wiedzieć o istnieniu pozostałych współwłaścicieli. Jednakże nie jest to łatwe, ponieważ potwierdzenie istnienia własności rzeczy znajduje się w księdze wieczystej, czy też akcie notarialnym nabycia własności.
Zła wiara ma miejsce, gdy osoba powołująca się na prawo własności nieruchomości wie lub powinna wiedzieć o nieistnieniu jego w takim zakresie. Nie jest usprawiedliwione mylne wyobrażenie o jego istnieniu, jak dzieje się to w przypadku dobrej wiary. Osoba, która podaje się za jedynego właściciela nieruchomości, nie może swojego działania usprawiedliwiać niewiedzą o istnieniu innych współwłaścicieli.
Przesłanki zasiedzenia udziału w nieruchomości
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2007 roku (sygn. II CSK 416/06) przesłanką zasiedzenia nieruchomości określonej udziałem ułamkowym w jej współwłasności jest istnienie wystarczająco długiego okresu posiadania samoistnego oraz wyraźne i jednoznaczne zamanifestowanie na zewnątrz. Należy to zrobić w taki sposób, aby nie było wątpliwości, że posiadanie jest wykonywane również co do udziału należącego do innego współwłaściciela.
Współwłaściciel powinien wykazać, że:
- Rozszerzył zakres swojego samoistnego posiadania ponad swój udział,
- Uzewnętrznił tę zmianę wobec pozostałych współwłaścicieli, czyli wyraźnie ją zamanifestował.
Domniemanie, że ten, kto rzeczą włada, jest posiadaczem samoistnym, nie ma zastosowania do zasiedzenia udziału w nieruchomości. Brak wykonywania prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie jest równoznaczny z tym, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie uprawniające do zasiedzenia zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 2 kwietnia 2014 roku (sygn. IV CSK 412/13).
Zastosowanie tego domniemania, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, wymaga, aby współwłaściciel wykazał, że posiada rzecz ponad swoje prawo wynikające ze współwłasności. Niezbędne jest wykazanie faktów potwierdzających rzeczywiste przejęcie praw i obowiązków innych współwłaścicieli w sposób pozwalający im dostrzec zmianę. Zgodnie z postanowieniem Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 16 października 2018 roku (sygn. II Ca 553/18) domniemanie powyższe nie ma zastosowania w sprawie o zasiedzenie przez współwłaściciela udziału w nieruchomości należącego do innego współwłaściciela. Wynika to z faktu, iż udowodnienie woli władania przez współwłaściciela wbrew woli innego współwłaściciela, wymaga większego rygoru, niż wynika to z domniemania.
Współwłaściciel nieruchomości nie może zasiedzieć fizycznie wydzielonego fragmentu nieruchomości stanowiącej współwłasność — od tej zasady nie ma wyjątków. Oznacza to, że samowolne ingerencje nie będą prowadziły do zasiedzenia tej konkretnej części nieruchomości.
Niepokój może wzbudzić, gdy współwłaściciel:
- Korzysta z całości nieruchomości,
- Zatrzymuje wyłącznie dla siebie dochód z nieruchomości,
- Podejmuje samodzielne decyzje dotyczące całej nieruchomości,
- Ponosi pełne koszty związane z eksploatacją nieruchomości i podatkami.
Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości przez innego współwłaściciela
Współwłaściciel może zasiedzieć udział innego współwłaściciela lub nawet wszystkich pozostałych współwłaścicieli. Wskutek zasiedzenia udziału można zostać jedynym właścicielem nieruchomości lub ograniczyć liczbę współwłaścicieli. Wymaga to jednak wyraźnego zamanifestowania swojej woli wobec pozostałych współwłaścicieli.
Do zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości przez innego współwłaściciela dochodzi, gdy posiadanie właścicielskie wykonuje osoba do tego uprawniona jako współwłaściciel, zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2016 roku (sygn. I CK 55/15). Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania w niej w zakresie, w jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Uprawnienie to wynika z koncepcji prawa współwłasności jako prawa własności przysługującego niepodzielnie kilku osobom. Występuje jedność przedmiotu, wielość podmiotów i niepodzielność samego prawa.
Zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej
Sąd Najwyższy wykluczył zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej. Takiemu rozwiązaniu stoją na przeszkodzie przepisy ustawy o własności lokali. W ugruntowanym stanowisku Sądu Najwyższego wskazuje się, że zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej spowodowałoby zmianę wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej pozostałych współwłaścicieli.
Ingerowanie w wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej jest sprzeczna z przepisami ustawy o własności lokali. Ich wysokość bowiem zależy od wielkości samodzielnych lokali. Sąd Najwyższy stwierdził, że tylko zgoda wszystkich współwłaścicieli może prowadzić do zmian w przedmiocie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Dowody na wykazanie zasiedzenia udziału w nieruchomości
W postępowaniu o zasiedzenie udziału w nieruchomości zastosowanie ma ogólna zasada procesowa. Zgodnie z nią wnioskodawca i uczestnicy sprawy są obowiązani wykazywać dowody na stwierdzenie faktów, z których wywodzą skutki prawne. Wnioskodawca powinien wykazać za pomocą dowodów, że był posiadaczem samoistnym nieruchomości przez okres prowadzący do zasiedzenia. Natomiast jeżeli chodzi o uczestników postępowania, którzy kwestionują żądanie wniosku o zasiedzenie, powinien powołać dowody stwierdzające, że wnioskodawca nie był posiadaczem samoistnym albo posiadanie to nie trwało przez okres prowadzący do zasiedzenia.
Konieczne jest zamanifestowanie woli władania rzeczą w pojedynkę na wykazanie samoistnego posiadania przez jednego ze współwłaścicieli. Należy dokonać tego w sposób widoczny dla pozostałych współwłaścicieli i dla otoczenia. Przyjmuje się, że zamanifestowanie może być dokonane nawet np. przez wykonanie generalnego remontu.
Jednakże wykonywanie remontu, opłacanie podatków, czynszu i wykonywanie innych działań wobec przedmiotu współwłasności nie zawsze stanowi dowód świadczący o rozszerzeniu posiadania samoistnego na udział pozostałych współwłaścicieli lub współwłaściciela.
Współwłaściciel, który domaga się zasiedzenia, jest obowiązany udowodnić, że władał rzeczą z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Musi również wykazać, że zamanifestował wolę władania w sposób wyraźny i widoczny dla otoczenia oraz pozostałych współwłaścicieli, zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2023 roku (sygn. II CSKP 662/23).
Wykazanie dowodów i faktów na władanie samodzielnie rzeczą, z wyłączeniem innych współwłaścicieli, spoczywa na wnioskodawcy. Dzieje się tak, ponieważ samoistność posiadania nie jest objęta domniemaniem. Współwłaściciel, którego udział został zasiedziany, będzie uczestnikiem postępowania. Jego udział w sprawie jest obowiązkowy. Jeśli okoliczności sprawy będą wskazywały na brak adresu lub innych danych kontaktowych współwłaściciela-uczestnika, to wtedy w jego miejsce zostanie ustanowiony kurator. Będzie on chronił interesy osoby nieznanej z miejsca pobytu.
Skutki zasiedzenia udziału w nieruchomości
W następstwie stwierdzenia zasiedzenia udziału w nieruchomości właściciel traci swoje prawo własności na rzecz osoby zasiedzającej. Proces ten jest nieodwracalny, a jego skutkiem jest przekształcenie się prawa zasiedzającego w prawo własności.
Podsumowanie
Sprawa o zasiedzenie udziału w nieruchomości, wbrew pozorom, jest trudniejsza niż zasiedzenie całej nieruchomości. Sprawa ta jest długodystansowa i napotyka na swojej drodze wiele przeszkód. Z tego powodu istotne jest wsparcie profesjonalnego pełnomocnika. Warto, by profesjonalny pełnomocnik ocenił sprawę fachowym okiem i szanse powodzenia wniosku o zasiedzenie udziału w nieruchomości, a także przedstawił, co w tym przedmiocie stanowi orzecznictwo i literatura.
Kancelaria Radcy Prawnego dra Tymoteusza Zycha gwarantuje pomoc prawną na najwyższym poziomie oraz wsparcie na każdym etapie postępowania w sprawie o zasiedzenie. Skontaktuj się z nami!
