Instytucja zasiedzenia jest ściśle związana z posiadaniem. Posiadanie oznacza fakt władania rzeczą przez posiadacza. Posiadać rzecz można bez względu na tytuł prawny jako właściciel. Posiadaczem jest zarówno ten, kto włada tą rzeczą jak właściciel, jak również ten, kto nią włada jak użytkownik, najemca, zastawnik, dzierżawca.

Czym jest zasiedzenie?

Przez zasiedzenie posiadacz samoistny, który nie jest właścicielem, nabywa prawo własności nieruchomości wskutek upływu ściśle określonego czasu. Posiadacz samoistny musi faktycznie i nieprzerwanie posiadać nieruchomość.

Funkcją zasiedzenia jest uzgodnienie stanu prawnego i stanu posiadania. Celem jest doprowadzenie do stanu prawnego odzwierciedlającego to, kto rzeczywiście jest właścicielem rzeczy.

Kim jest posiadacz samoistny?

Posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie rzeczą włada. Ma on prawa i obowiązki niczym właściciel, ale nie zdaje sobie sprawy, że nie przysługuje mu tytuł prawny. Zgodnie z kodeksem cywilnym samoistne posiadanie to władanie rzeczą jak swoją własną. Jednakże posiadacz samoistny jest nieprawidłowo przekonany o przysługującym mu prawie własności. Aby uznać posiadanie za samoistne, posiadanie nie może ograniczać się do wewnętrznego, subiektywnego przekonania posiadacza.

Termin zasiedzenia

Posiadacz samoistny nieruchomości nabywa jej własność po upływie dwudziestu lat nieprzerwanego jej posiadania w dobrej wierze. Natomiast posiadacz samoistny, który działał w złej wierze, nabywa własność po trzydziestu latach nieprzerwanego posiadania.

Pierwszym dniem biegu terminu zasiedzenia jest dzień, w którym nieruchomość została objęta w posiadanie. Jeżeli dotychczasowy posiadacz przenosi posiadanie, ale zachowa rzecz we władaniu, termin rozpoczyna się w dniu, w którym to nastąpiło. Natomiast w przypadku samowolnego objęcia posiadania — dzień tego zdarzenia.

Posiadanie w dobrej i złej wierze

Posiadaczem w dobrej wierze jest osoba, która wprawdzie nie jest właścicielem nieruchomości, ale pozostaje w błędnym, lecz uzasadnionym przeświadczeniu, że właścicielem jest. Niezbędne jest więc władanie jak właściciel i chęć takiego władania.

Posiadacz samoistny w złej wierze ma świadomość, że nie jest formalnym właścicielem nieruchomości. W złej wierze będzie również osoba, która przy dochowaniu należytej staranności powinna wiedzieć, że nie jest właścicielem. W przypadku złej wiary również może nastąpić zasiedzenie, jednak wymagany będzie dłuższy termin do podważenia prawa własności rzeczywistego właściciela.

Co może być przedmiotem zasiedzenia?

Przedmiotem zasiedzenia może być:

• nieruchomość gruntową,
• nieruchomość budynkową,
• nieruchomość lokalową,
• prawo użytkowania wieczystego,
• ruchomość,
• służebność drogi koniecznej,
• udział w prawie własności.

Zasiedzenie nieruchomości budynkowej jest możliwe tylko jednocześnie z zasiedzeniem prawa własności gruntu pod budynkiem. W przypadku nieruchomości lokalowej zasiedzenie dochodzi do skutku jedynie, gdy ustanowiona została odrębna własność lokalu. Zasiedzenie nie jest możliwe w stosunku do określonego pokoju, ponieważ nie stanowi on przedmiotu odrębnej własności, a tylko jego część składową.

Zakazane jest zasiedzenie nieruchomości wyłączonych z obrotu. Przedmiotem zasiedzenia nie mogą być nieruchomości, które są przedmiotem użytku powszechnego lub przeznaczone na szczególne cele społeczne.

Dowody na zasiedzenie nieruchomości

Do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości konieczne jest załączenie wszystkich dokumentów, świadczących o tym, że nieruchomość jest traktowana jako własność. Takimi dowodami mogą być wszelkie umowy zawierane w odniesieniu do gruntu, czyli np. umowa dzierżawy, najmu, kontrakt na dostawę owoców.

Możemy dołączyć także dowód uiszczania podatku od nieruchomości, który płaci właściciel. Opłata podatku nie świadczy o samoistności, jednak powinna być brana pod uwagę łącznie ze wszystkimi okolicznościami, które stanowią podstawę oceny prawnej posiadania, zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2018 roku (II CSK 231/17).

Istotne w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia są zeznania świadków. Świadkami w takich przypadkach są zazwyczaj właściciele sąsiednich nieruchomości w danej miejscowości. Powinni oni być w stanie zaświadczyć zgodnie z prawdą, że korzystaliśmy z gruntu jak właściciele.

Skutki zasiedzenia

Skutkiem zasiedzenia jest utrata własności przez dotychczasowego właściciela. Posiadacz samoistny nie może się tego zrzec ani modyfikować. Zasiedzenie nie powoduje wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych. Osoba, która nabyła własność, ma wszystkie uprawnienia właścicielskie. Może z nieruchomości korzystać, pobierać z niej pożytki, a także zbyć ją np. w drodze sprzedaży.

Wskutek zasiedzenia powstaje niezgodność między stanem zapisanym w księgach wieczystych a rzeczywistością. Albowiem w księdze wieczystej widnieje nadal właściciel. W takim przypadku należy jak najszybciej uregulować księgi wieczyste.

Pomoc prawna w sprawach o zasiedzenie

W sprawach o zasiedzenie niezbędne może okazać się wsparcie profesjonalnego pełnomocnika, który ma doświadczenie i wiedzę w tym zakresie. Istotna jest także znajomość praktyki sądów i aktualnego orzecznictwa.

Kancelaria Radcy Prawnego dra Tymoteusza Zycha gwarantuje pomoc prawną na najwyższym poziomie. Zawdzięczamy to doświadczeniu, które pozwala zapewnić naszym Klientom najlepszy poziom usług.